Corretor de imóveis: CRECI, autônomo x PJ e a tributação de comissões
Corretor de imóveis PJ usa o CNAE 6821-8/01, não pode ser MEI e é tributado pelo Anexo III do Simples a partir de 6% sobre a comissão, sem Fator R.
O corretor de imóveis PJ não pode ser MEI: a atividade usa o CNAE 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis), que está fora da lista do MEI, e exige registro no CRECI tanto do profissional quanto da empresa. No Simples Nacional, a corretagem de imóveis de terceiros é tributada pelo Anexo III, a partir de 6% sobre a comissão, e não se sujeita ao Fator R — diferente de outras profissões de serviço. Como pessoa física, o mesmo corretor recolhe o carnê-leão de 7,5% a 27,5% sobre as comissões. A escolha entre autônomo e PJ costuma ser conduzida por uma contabilidade online que simula os dois cenários antes da abertura.
Por que o corretor de imóveis não pode ser MEI
O MEI é reservado às ocupações da lista oficial do Portal do Empreendedor, que exclui a corretagem de imóveis. Por isso, o corretor que quer atuar como pessoa jurídica abre a empresa já como Microempresa (ME) ou Empresa de Pequeno Porte (EPP), com contabilidade obrigatória desde o primeiro dia de CNPJ. Não há, para essa atividade, o estágio inicial simplificado e sem contador que existe em outras ocupações.
O CNAE certo: 6821-8/01
A corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis se enquadra no CNAE 6821-8/01, que abrange a intermediação de compra, venda e permuta de imóveis de terceiros e a avaliação de imóveis. A atividade é regulamentada pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis): além do registro do corretor pessoa física, a imobiliária ou empresa de corretagem também se inscreve no conselho, com um corretor responsável técnico. A definição do CNAE — e de eventuais atividades acessórias, como administração e locação de imóveis — é feita junto com a contabilidade, conforme o escopo real do serviço.
Autônomo x PJ: como as comissões são tributadas
Como autônomo, o corretor tributa a comissão pela tabela do Imposto de Renda pessoa física, via carnê-leão, de 7,5% a 27,5%, ainda recolhe 20% de INSS sobre os rendimentos e o ISS municipal, de 2% a 5%. Como PJ no Simples Nacional, a comissão entra no Anexo III, a partir de 6%, com ISS já incluído na guia única (DAS), e o INSS cai para 11% sobre o pró-labore.
| Item | Autônomo (pessoa física) | PJ no Simples (Anexo III) |
|---|---|---|
| Imposto sobre a comissão | Carnê-leão de 7,5% a 27,5% | A partir de 6% |
| INSS | 20% sobre os rendimentos | 11% sobre o pró-labore |
| ISS | 2% a 5% (municipal) | Incluído no DAS |
| Contador | Facultativo | Obrigatório desde a abertura |
As alíquotas de ISS variam conforme o município, e a alíquota efetiva do Simples sobe com o faturamento acumulado nos últimos 12 meses — por isso a comparação entre os dois regimes depende do volume de comissões de cada corretor.
Por que a corretagem não entra no Fator R
Algumas atividades de serviço migram entre o Anexo III e o Anexo V conforme o Fator R — a razão entre folha de pagamento e faturamento. A corretagem de imóveis de terceiros não é uma delas: por previsão da Lei Complementar 123/2006, permanece sempre no Anexo III, a partir de 6%, independentemente do peso da folha. Isso simplifica o cálculo em relação a profissões como as da área de saúde, em que o Fator R decide a alíquota.
Como abrir a PJ de corretor de imóveis
- Regularidade no CRECI — registro do corretor e, depois, da empresa, com responsável técnico.
- Natureza jurídica — SLU para sócio único com patrimônio separado; LTDA quando há sócios.
- CNAE 6821-8/01 para a corretagem, mais os acessórios que o serviço exigir.
- Regime tributário — em geral o Simples Nacional, no Anexo III.
- Registro na Junta Comercial e emissão do CNPJ, conduzidos digitalmente pela REDESIM.
Por envolver conselho de classe, definição de CNAE e a conta entre pró-labore e comissão, a abertura costuma ser conduzida por uma contabilidade online que simula a carga tributária como autônomo e como PJ antes de decidir. Vale ver o comparativo das contabilidades online para abrir empresa e quando compensa a contabilidade online em vez da tradicional.
Perguntas frequentes
Corretor de imóveis pode ser MEI? Não. A corretagem (CNAE 6821-8/01) está fora da lista de ocupações do MEI; a empresa nasce como ME ou EPP, com contabilidade obrigatória.
Qual o CNAE do corretor de imóveis? 6821-8/01 — corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis de terceiros.
Qual anexo do Simples se aplica à corretagem? O Anexo III, a partir de 6% sobre a comissão. A corretagem de imóveis não se sujeita ao Fator R.
Compensa ser PJ ou autônomo? Como pessoa física, a comissão é tributada de 7,5% a 27,5% no carnê-leão; como PJ no Simples, a partir de 6%. A vantagem depende do volume de comissões, e a conta costuma ser simulada com a contabilidade antes da abertura.